פסק-דין בתיק ת"א 7148/05

1.         תביעה לסעד הצהרתי על פיו זכאים התובעים להירשם כבעלי זכות חכירה במגרש מס' 25 במושב רמת רזיאל, מגרש בשטח של 2,100 מ"ר המצוי בחזקת התובעים מאז שנת 1977 (להלן- המגרש).

התובעים הם חברי מושב רמת רזיאל, המאוגד כאגודה חקלאית שיתופית (להלן: המושב או האגודה). התובעים הגישו תביעתם תחילה נגד מינהל מקרקעי ישראל ובה ביקשו להצהיר כי הם זכאים להירשם כבעלי זכות חכירה במגרש, וליתן צו המורה למינהל לעשות כן. התביעה הוגשה לאחר שהמינהל טען כי לאור החלטות ממ"י אין באפשרותו להחכיר את המגרש לתובעים במלוא שטחו, וכי ניתן להחכירו לתובעים בשטח שאינו עולה על 350 מ"ר. במהלך ההתדיינות, ולאחר שנתברר למינהל כי ברבות השנים ראתה הסוכנות היהודית במגרש משום "משק עזר" לכל דבר ועניין, הודיע המינהל על נכונותו לראות במגרש "משק עזר", ולרשום את התובעים כבעלי זכות חכירה במגרש כולו בכפוף לכללים הנוהגים במינהל לעניין החכרה של משק עזר. יחד עם זאת, התנה חתימת חוזה החכירה בהסכמת האגודה. האגודה הסכימה להחכרת המגרש לתובעים במלוא שטחו, אולם זאת בכפוף לתנאים שונים שלא נתקבלו על דעת התובעים. נוכח עמדת האגודה, תוקן כתב התביעה ע"י צירופה של האגודה כנתבעת נוספת. בכתב תביעתם המתוקן, טענו התובעים כי אף שהמגרש כונה לאורך השנים בשמות שונים, יש במסמכים ובהסכמים שנכרתו עמם, על פי מהותם, לרבות אישור הסוכנות היהודית, כדי להעיד כי ניתנו להם זכויות של "משק עזר" במגרש. התובעים טענו כי זכויותיהם במגרש זהות לזכויות בעלי נחלות באגודה, וכי הנתבעים אינם רשאים לגרוע משטח מגרשם באופן חד צדדי ולמנוע רישום זכויותיהם במגרש במלוא שטחו.

האגודה טוענת כי מעמדו של המגרש הוא של "בית מקצועי" ולא של "משק עזר", סיווג שלטענתה (ולטענת המינהל) הוא בעל נפקות לעניין טיב הזכויות הצומחות לתובעים מן המגרש. האגודה איננה מתנגדת כי המינהל יתקשר עם התובעים בהסכם חכירה ביחס למלוא שטח המגרש כ"משק עזר", אולם זאת בכפוף למספר תנאים: האחד, תיקון התב"ע החלה על שטח המשבצת של המושב באופן שהמגרש אשר נרשם כבית מקצועי יירשם כמשק עזר, וזאת על חשבון התובעים. תנאי זה נדרש, למעשה, גם ע"י המינהל, והוא מקובל גם על התובעים. והשני, שהתובעים יצהירו, בין בהסכם החכירה ובין בהסכם נפרד שייכרת עם האגודה, כי עם רישום המגרש כ"משק עזר", לא יהיו רשאים לפצל את המגרש, לבנות עליו בית נוסף, וכי לא תהא להם זכות למגרש נוסף בשטחי האגודה או "כל זכות נוספת המוקנית לפי נהלי המינהל למשק עזר" (ראה דברי ב"כ האגודה בע' 9 לפרוטוקול מיום 4.9.07 וכן ס' 9-11 לכתב ההגנה). משמעות עמדת האגודה היא, למעשה, שלילת זכויות התובעים ככל שאלה נובעות מהגדרת המגרש כ"משק עזר". התובעים התנגדו לתנאי האמור ולפיכך אין מנוס מלהכריע בזכויות הצדדים בכל המתייחס למעמדו של המגרש.

רקע עובדתי

2.         לשם הכרעה בסוגיית מעמדו של המגרש כ"בית מקצועי" או "משק עזר" הגישו הצדדים מסמכים היסטוריים שונים, החל משנת 1976 ועד היום, המתייחסים למגרש. התמונה העולה מן המסמכים איננה אחידה, ולפיכך ייסקרו המסמכים כרונולוגית להלן:

א.         פרוטוקול ישיבות ועד הנהלת האגודה מיום 2.12.76 ומיום 4.4.77 מתייחסות להקצאת המגרש לתובע מס' 2 (להלן- התובע)  כ"בית מקצועי". בפרוטוקול מיום 2.12.76 צויין כי "בעקבות פנייתו של זלמן אהרונסון להתקבל לכפר אושרה מועמדותו לבית מקצועי במסגרת הבתים שיוקמו במושב. הוא מתקבל לשמש כיועץ כלכלי להנהלת הכפר ללא משכורת" (נספח' א' לתצהיר ברוך פלד מטעם האגודה). בפרוטוקול מיום 4.4.77 נדונה בקשת התובע לבית מקצועי במושב ו"הוחלט לאשר את בקשתו של הנ"ל ולהקצות לו את הבית ששימש עד כה כמרפאה (בית מס' 25) כבית מקצועי למגוריו, בהיותו יועץ כלכלי לאגודה..." (נספח א' לכתב התביעה המקורי). במכתב האגודה למחלקת ההתיישבות בתנועת בית"ר מיום 30.5.77, נתבקשה קבלתו של התובע כמתיישב במשק מס' 25. צויין כי התובע נתקבל ע"י ועד המושב "כיועץ כלכלי ללא משכורת ומתישב בכפר" (נספח ו' לתצהיר אליהו קובייסי שהוגש מטעם התובעים).

ב.         הסוכנות היהודית לארץ ישראל אישרה את התיישבות התובעים במגרש, וביום 20.06.77 חתמו התובעים על "כתב התחייבות" בו הצהירו כי קיבלו לשימושם את המגרש על מבנה המגורים שבו כברי רשות. בס' 7 לכתב ההתחייבות הוסיפו והצהירו כלפי הסוכנות: "איננו מתיישבים חקלאיים במושב ולפיכך ומבלי לגרוע מיתר זכויותיכם לפי התחייבות זו, ניתן לנו רשיון השימוש ברכוש לפי התחייבות זו, עקב היותנו בעלי מקצוע בשירות המושב לתקופה שנעסוק בכך בתפקיד בלבד, וכי רשיון זה לא יקנה לנו כל זכות לקבל מהסוכנות את הזכויות המוענקות ע"י הסוכנות למתישבים החקלאים במושב לרבות תקציבי התיישבות, תעסוקה, שרותים...". עוד התחייבו כי "עם הפסקת עבודתנו במושב ו/או בטול הרשיון מכל סיבה שהיא, הרינו מתחייבים להחזיר לסוכנות את הרכוש במצב טוב כפי שקיבלנו" (סעיף 12(א)). וכי "עם עזיבתנו את מגורינו ברכוש, מכל סיבה שהיא, הרינו מתחייבים לשלם לסוכנות דמי שימוש, בשיעור שייקבע ע"י הסוכנות, בעד השימוש ברכוש או בעד השימוש ברכוש הציבורי, בעד כל תקופת החזקתנו ברכוש" (סעיף 12(ב)) (נספח ב' לכתב התביעה המתוקן).

באישור זמני שניתן ע"י המחלקה להתיישבות בסוכנות היהודית ביום 22.6.77 אושרו התובעים "כמועמד למושב רמת רזיאל למגרש מספר 25 מקצועי" (נספח ד' לתצהיר פלד), ובאסיפה כללית של האגודה מיום 14.8.77 הוחלט "לקבל... את זלמן אהרונסון לבית מקצועי (מרפאה ישנה) בכפר..." (נספח ב לכתב התביעה).

ג.          ביום 15.11.77 שילמו התובעים לאגודה "דמי כניסה" בסך 10,000 ל"י בגין המגרש (קבלה ת/1), וביום 28.3.78 התקשר התובע עם האגודה בהסכם המסדיר את התיישבותו במושב. על פי האמור בהסכם זה, אישרו ועד האגודה והאסיפה הכללית את התובע כמתיישב בבית מקצועי במושב, וכך אף המוסדות המיישבים. עוד צוין כי התובע שילם לאגודה "ע"ח דמי כניסה למושב סך 10,000 ל"י" וכי האגודה תקבל "כספים והלוואות שונות עבור בניית ביתו של המתיישב". בהסכם גופו הוסכם כי בניית הבית תבוצע בפועל ע"י התובע ועל חשבונו, כי האגודה תעביר לתובע את ההלוואות שיתקבלו ממשרד השיכון לשם בניית הבית, וכי התובע ישא בהחזרי ההלוואות ובכל התשלומים הכרוכים בבניית ביתו (נספח ג' לכתב התביעה).

ביום 10.4.79 שילמו התובעים "תוספת מס" לרשויות המס על פי הודעת שומה שנשלחה להם בגין רכישת הזכויות במגרש. האגודה תוארה כמוכרת המגרש לתובעים (נספח ז' לתצהיר קובייסי).

ד.         בהמשך (בשנת 1980 לערך) חתמו התובעים מול הסוכנות היהודית על חוזה ביסוס אישי לכיסוי הלוואה תקציבית שנטלו לצורך "בניית בית חדש". אף שהחוזה גופו לא אותר, הוגשו לבית המשפט התוספות לחוזה הקובעות "תכנית התיישבות" (טיב ההשקעות) ו"לוח תשלומים - משק עזר" הקובע את לוח החזרי ההלוואה (נספחים ג'-ד לתצהיר קובייסי). במכתבו של א' קובייסי, מנהל אגף חוזים וביטחונות במחלקה להתיישבות של הסוכנות היהודית, מיום 18.7.91 אישרה הסוכנות כי אכן נחתם עם התובעים חוזה ביסוס אישי של משק עזר וכי ההלוואה שניטלה במסגרתו נפרעה במלואה (נספח א' לתצהיר קובייסי).

ה.         ביום 24.7.84 העבירה האגודה לרשם האגודות השיתופיות רשימה של חבריה "הזכאים לבחור לרשויות האגודה". ברשימה נמנו גם התובעים, כבעלי משק 25 (נספח יג לתצהיר עדית אליהו מטעם המינהל).

ו.          במכתבו של מר מרסל קאופמן, אדריכל חבל ירושלים של המחלקה להתיישבות בסוכנות היהודית, מיום 8.11.89, נמנו כל המגרשים בישוב רמת רזיאל, ופירוט יעודם. למכתב צורפה מפת תכנון של כל המגרשים בישוב, על מיונם כאמור. מגרש 25 סומן הן במפת התכנון והן במכתב הנלווה כ"מגרש עזר" (נספח ב' לתצהיר קובייסי).

ז.          ביום 5.2.95 פנתה האגודה לתובעים בדרישה להסדרת חובותיהם לאגודה לפי "חוק גל", טרם העברתם למשקם (ת/2).

ח.         בתב"ע מי/במ/766, החלה על המושב, ואשר אושרה בשנת 2002 צוין כי האזור בו מצוי המגרש הוא "איזור חקלאי ב". המגרש הוגדר כמגרש מקצועי (ראה נספח ז1 וז2 לתצהיר פלד).

3.         טרם פנייתם למינהל לשם הסדרת רישום זכויותיהם, פנו התובעים לאגודה. ביום  11.5.04 חתמו התובעים על אישור על פיו "... ידוע לנו כי הבית המקצועי מס' 25 שמועבר לרישום על שמנו במנהל מקרקעי ישראל הנו בית מקצועי ללא זכויות באגודה וכן אני או מי שיכנס בשמנו בבית הנ"ל, מתחייבים שלא לדרוש כל זכויות באגודה כאמור וכן לא נדרוש זכויות למגרש בהרחבה. אנו נחתום על כל מסמך שידרש מהאגודה בעניין זה" (נספח ה' לכתב ההגנה של האגודה). על יסוד אישור זה, החליט ועד הנהלת האגודה ביום 18.5.04 "לאשר את בקשת זלמן אהרונסון ונחמה לרישום הבית על שמו במינהל מקרקעי ישראל זאת בעקבות הצהרתו כי ידוע לו כי הבית הינו מקצועי ללא זכויות באגודה וללא זכות למגרש בהרחבה" (נספח ו' לתצהיר אליהו). מיד לאחר מכן, פנו התובעים למינהל והודיעו כי הם שוקלים הגשת בקשה להסכם חכירה מהוון ביחס למגרש וביקשו לדעת מהם דמי החכירה המהוונים שידרשו לשלם. בתשובתו לב"כ התובעים מיום 13.12.04 טען המינהל כי לאור הוראת אגף חקלאי 101, אין באפשרותו "להקצות" את המגרש לתובעים במלוא שטחו, 2,100 מ"ר. במהלך בירור התביעה פנה המינהל לסוכנות היהודית על מנת לקבל את עמדתה, כגורם המיישב, ביחס למעמדו של המגרש. עמדת הסוכנות הועלתה במכתבה של עו"ד קרן גורביץ מיום 22.2.07, אשר יצוטט להלן:

"במענה למכתבך שבסמך, ערכנו בדיקה של המסמכים הנמצאים בידי הסוכנות היהודית כאשר על פי מסמכים אלו, מגרש מס' 25 במושב רמת רזיאל היה בעבר מגרש של בעל מקצוע בו הייתה קיימת מרפאה.

מהמסמכים עולה כי ה"ה אהרונסון התגוררו במגרש זה וכי במהלך השנים שחלפו התייחסה הסוכנות למגרש זה כאל משק עזר. לימים נהרס מבנה המרפאה והוקם בו בית, אשר ה"ה אהרונסון קיבלו תקציב להקמתו.

כן רצ"ב למכתבנו צילום שומה משנת 1979 אשר נמצא בתיק המגרש לעיונכם"(נספח יא לתצהיר אליהו).